La Regione Lazio, con legge n. 7 del 18.7.2017, entrata in vigore il 19.7.2017, ha approvato disposizioni in materia di “rigenerazione urbana” e di “recupero edilizio” in attuazione di quanto previsto dall’art. 5 co. 9 d.l. n. 70/2011 (conv. in l. 106/11)[1], a sua volta, recante disposizioni in materia di “Semestre Europeo – Prime disposizioni urgenti per l’economia”.
Con la stessa legge, peraltro, la Regione ha esercitato la facoltà attribuita dall’art. 2 bis l. n. 380/2001, cd. T.U. Edilizio[2] di approvare disposizioni derogatorie al D.M. 1444/68 (recante disposizioni in materia di “Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della L. 6 agosto 1967, n. 765”).
Le disposizioni in esame, il cui scopo, fra l’altro, è quello di promuovere la “rigenerazione urbana”, incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, “qualificare la città esistente”, limitare il consumo del suolo, aumentare la sicurezza dei manufatti (v. art. 1 co. 1), si applicano:
– nelle porzioni di territorio urbanizzate (i criteri per la relativa individuazione sono dettati dal co. 7 dell’art. 1);
– agli edifici realizzati legittimamente (o per i quali sia stato rilasciato titolo edilizio in sanatoria; v. art. 1 co. 2).
Gli interventi sono ammessi anche nelle aree soggette a vincolo paesaggistico, purché:
– risultino conformi alle disposizioni del P.T.P.R.[3];
– siano muniti di autorizzazione ai sensi dell’art. 146 D.lgs. n. 42/04[4] (v. art. 1 co. 3).
L’applicabilità delle stesse è, invece, preclusa:
– nelle aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta;
– nelle aree naturali protette (con l’esclusione delle zone individuate come “paesaggio degli insediamenti urbani” nel P.T.P.R.);
– nelle zone E[5] di piano regolatore (con l’esclusione delle zone individuate come “paesaggio degli insediamenti urbani e paesaggio degli insediamenti in evoluzione” nel P.T.P.R.); in tali zone sono, però, ammessi gli interventi previsti dall’art. 6 (interventi diretti[6]).
Tanto premesso in linea generale, è possibile passare ad analizzare i singoli interventi previsti dal testo in esame.
Anzitutto, per riqualificare i contesti urbani in situazione di criticità e degrado nonché recuperare ambiti, complessi edilizi ed edifici dismessi o inutilizzati, la legge prevede i programmi di rigenerazione urbana (v. art. 2), per i quali è prevista anche l’iniziativa dei privati.
Gli stessi risultano condizionati alla:
– esistenza, adeguamento o realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria;
– dotazione o integrazione degli standard urbanistici di cui al DM 1444/68 (v. co. 2).
Si tratta di un insieme coordinato di interventi urbanistici, edilizi e socioeconomici da realizzare nelle porzioni di territorio urbanizzate individuate dall’art. 1.
Detti programmi non sono utilizzabili nelle zone individuate come “insediamenti storici urbani” dal P.T.P.R. (v. co. 8).
Non risultano particolarmente chiare le competenze per la relativa approvazione che il co. 4 dell’articolo in esame affida al Comune rinviando però, per la relativa procedura, al successivo co. 6 il quale – a sua volta – rinvia alla l. reg. Lazio n. 36/87[7] che, per i piani in variante rispetto al piano regolatore, prevede invece l’intervento regionale (v. art. 4).
La relativa attuazione è prevista attraverso i programmi integrati di intervento[8] ovvero mediante accordo di programma.
Il Comune può prevedere un contributo straordinario ove ricorrano i presupposti previsti dall’art. 16 co. 4 lett. d-ter T.U. Ed..[9]
Il contenuto dei programmai in esame è indicato sempre dal co. 4 che, fra l’altro, prevede la necessità di indicare specificamente:
– le premialità, nella misura massina del 35% della superficie lorda esistente, previste in caso di rinnovo del patrimonio edilizio esistente, realizzazione di opere pubbliche, cessioni di aree aggiuntive, etc. .. (v. lett. “d”);
– le destinazioni d’uso consentite (v. lett. “e”);
– la quota di edilizia da destinare ad edilizia residenziale pubblica o edilizia sociale (in tale ultimo caso nella misura minima del 20%; v. lett. “f”).
Dette premialità sono aumentate del 5% qualora:
– la superficie di suolo coperta esistente sia ridotta del 15% a favore della superficie permeabile (v. co. 5);
– gli interventi previsti dallo stesso programma siano realizzati mediante procedura di concorso di progettazione (v. co. 10).
Il programma dovrà, infine, prevedere specifiche procedure di partecipazione civica (v. co. 9) e l’utilizzo obbligatorio, nella misura minima del 30%, di materiali di recupero derivanti dalle demolizioni di opere e manufatti di edilizia civile (v. co. 11).
Per favorire il raggiungimento degli obiettivi previsti dall’art. 1 del testo in esame (v. art. 3), i Comuni, con delibera consiliare[10], possono poi individuare “ambiti territoriali urbani” nei quali sono consentiti interventi di:
– ristrutturazione urbanistica ed edilizia;
– demolizioni e ricostruzioni.
In entrambi i casi è riconosciuta una volumetria o una superficie aggiuntiva nella misura massima del 30% (v. co.1).
Nella realizzazione dei predetti interventi è consentito (v. co. 3):
– mutare le destinazioni d’uso nei limiti previsti dal combinato disposto dei commi 2 e 6 con espresso divieto di mutamento finalizzato all’apertura di medie e grandi strutture di vendita[11];
– delocalizzare la ricostruzione o la costruzione della premialità su aree trasformabili all’interno dell’ambito con possibilità, se necessario, di cambi di destinazione e superamento degli indici edificatori.
Anche le predette disposizioni non si applicano nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal P.T.P.R. (v. co. 7).
E’ altresì prevista la possibilità per i Comuni (v. art. 4) di prevedere[12], nei propri strumenti urbanistici, l’ammissibilità di interventi di ristrutturazione urbanistica ed edilizia, compresa, la demolizione e ricostruzione di singoli edifici con mutamento della relativa destinazione d’uso fra le categorie funzionali previste dall’art. 23 ter T.U. Ed.[13], esclusa la destinazione rurale (v. co. 1).
Presupposto di applicabilità della disposizione in esame è che la superficie lorda degli edifici oggetto d’intervento non superi i 10.000 mq..
I Comuni possono limitare l’applicazione della disposizione in esame nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal P.T.P.R. e nelle zone D[14] di piano regolatore (v. co. 3).
Fino all’approvazione della delibera consiliare necessaria, e comunque non oltre il 19.7.2018, le disposizioni in esame sono direttamente applicabili purché si tratti di edifici:
– legittimi o legittimati (e, quindi, muniti di titolo edilizio in sanatoria);
– non ricadenti nell’ambito di consorzi industriali o piani degli insediamenti produttivi;
– non ricadenti all’interno delle zone D (v. co. 4).
Per le aree comprese nelle zone individuate come insediamenti urbani storici dal P.T.P.R., l’applicabilità di tale ultima disposizione è subordinata all’autorizzazione della Giunta comunale (v. co. 5).
Anche per l’intervento in esame è espressamente vietato il mutamento di destinazione d’uso finalizzato all’apertura di medie e grandi strutture di vendita[15].
(Agosto 2017)
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[1] “Al fine di incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente nonché di promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare, tenuto conto anche della necessità di favorire lo sviluppo dell’efficienza energetica e delle fonti rinnovabili, le Regioni approvano entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto (ndr. 13.7.2011) specifiche leggi per incentivare tali azioni anche con interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano:
- il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale;
- la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse;
- l’ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari;
- le modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti”.
[2] “Ferma restando la competenza statale in materia di ordinamento civile con riferimento al diritto di proprietà e alle connesse norme del codice civile e alle disposizioni integrative, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e possono dettare disposizioni sugli spazi da destinare agli insediamenti residenziali, a quelli produttivi, a quelli riservati alle attività collettive, al verde e ai parcheggi, nell’ambito della definizione o revisione di strumenti urbanistici comunque funzionali a un assetto complessivo e unitario o di specifiche aree territoriali”.
[3] Piano territoriale paesistico regionale.
[4] Recante il Codice dei beni culturali e del paesaggio.
[5] Ovvero, zone agricole ex art. 2 DM n. 1444/68.
[6] Sull’argomento, v. articolo successivo.
[7] Recante “Norme in materia di attività urbanistico-edilizia e snellimento delle procedure”.
[8] V. l. reg. Lazio n. 22/97.
[9] Ovvero, maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d’uso.
[10] Da approvare ai sensi dell’art. 1 co. 3 l. reg. Lazio n. 36/87 (“Con le suddette deliberazioni di approvazione il comune, entro novanta giorni, prorogabili per una sola volta in ragione della particolare complessità della modifica per ulteriori novanta giorni, decide sulle eventuali osservazioni ed osservazioni della Regione trasmettendo alla stessa il provvedimento di approvazione entro i successivi quindici giorni”).
[11] Per la relativa definizione, v. art. 24 co. 1 lett. “b” e “c” l. reg. Lazio n. 33/99.
[12] Sempre con delibera consiliare e con la procedura prevista dall’art. 1 co. 3 l. reg. Lazio n. 36/87 (v. precedente nota 6).
[13] a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
- b) produttiva e direzionale;
- c) commerciale;
- d) rurale.
[14] Ovvero, “le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti per impianti industriali o ad essi assimilati” ex art. 2 DM n. 1444/68.
[15] Per la relativa definizione, v. nota 11.
