Come già accennato nel precedente numero [1] con la l. reg. n. 21/09 recante “Misure straordinarie per il settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale” [2], la Regione Lazio ha approvato il cd. Piano Casa.
Esaminate le novità introdotte dal Capo II per incentivare il settore dell’edilizia privata, verranno affrontate ora le disposizioni previste dal Capo III per incrementare e sostenere l’offerta di edilizia residenziale sovvenzionata e sociale (v. art. 1, lett. “b” nonché artt. 12-22).
Con le norme in esame, la Regione Lazio intende “garantire sul territorio regionale i livelli minimi essenziali di fabbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana“ e, quindi, più in generale, il “diritto all’abitare” (v. art. 15 co. 1 e 4).
Gli strumenti a tal fine individuati sono:
- interventi di edilizia residenziale sociale volti ad aumentare la disponibilità di alloggi in locazione a canone sostenibile o a riscatto destinati alle fasce sociali non in grado di accedere alla locazione sul libero mercato (id., co. 4 lett. “c”);
- interventi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata a totale carico del soggetto pubblico per aumentare la disponibilità di alloggi destinati agli appartenenti alle fasce più deboli (id., lett. “a”);
- interventi di edilizia agevolata e convenzionata realizzati da imprese di costruzione e società cooperative destinati alla locazione o all’assegnazione in proprietà (id., lett. “b”);
- interventi volti a sostenere le fasce sociali in difficoltà nell’accesso alla prima casa sul libero mercato sia nell’acquisto che nella locazione (id., lett. “d”).
Come ha spiegato l’Assessore alle Politiche della Casa, Mario Di Carlo, nel comunicato stampa del 16.7.2009 (diramato all’indomani dell’approvazione in Giunta del testo in esame) “la Regione si è impegnata nella costruzione di 30mila nuovi alloggi, che saranno edificati sia da operatori pubblici che privati. Le famiglie che vi accederanno pagheranno una quota di 500-550 euro al mese per una casa dal valore di 150mila euro. Quando avranno terminato di pagare potranno decidere se restare semplici inquilini, lasciando che l’Ater acquisti la casa, o se diventare loro stessi i proprietari riscattandola”.
Passando all’esame dei singoli interventi, va anzitutto segnalata la novità delle norme in materia di edilizia residenziale sociale che per la prima volta introducono nella Regione Lazio disposizioni relative al cd. housing sociale (v. art. 12 co.1).
In tale prospettiva, la Regione si fa promotrice, con il concorso di soggetti pubblici e privati, di interventi finalizzati a rendere disponibili (realizzando ex novo o recuperando il patrimonio pubblico o privato già esistente), alloggi destinati alla locazione permanente a canone sostenibile o a riscatto (id.).
Più precisamente, nell’ambito degli interventi in esame ricadono sia gli alloggi destinati alla locazione a canone sostenibile[3], sia gli alloggi sociali come definiti e disciplinati dal D.M. Infrastrutture 22.4.2008 (v. art. 15 co. 3).
Per favorire il raggiungimento dell’obiettivo, la Regione, ferma la necessità di promuovere un’organica programmazione di interventi per l’edilizia residenziale sociale (v. art. 15 co. 1), prevede il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche quali: esenzioni fiscali, assegnazioni di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico (v. art. 12 co. 1).
La determinazione dei requisiti per l’accesso all’edilizia in esame e, più in generale, dei criteri per l’attuazione e la gestione dei relativi interventi è rimessa ad un regolamento che la Giunta dovrà approvare entro 90 gg. dall’entrata in vigore della legge (5.9.2009; v. art. 1 co. 5). Fra gli interventi di edilizia residenziale sociale, è previsto anche il cd. “albergo sociale”, consistente in una struttura residenziale in grado di fornire una sistemazione alloggiativa temporanea con servizi e spazi comuni (v. art. 12 co. 1).
Tali strutture, come dichiarato dall’Assessore regionale nel predetto comunicato, “andranno a sostituire la logica dei residence” e rientrano nelle misure introdotte per garantire un “sistema di protezione sociale” anche ai soggetti rimasti privi di alloggio a seguito di sfratto (il numero delle relative procedure nel Lazio è infatti molto alto). Fra le altre misure a tal fine previste, anche la possibilità per i Comuni (individuati dall’art. 1 l. n. 9/07[4]) di istituire apposite Commissioni incaricate di promuovere l’eventuale graduazione delle azioni di rilascio per morosità da parte delle competenti Autorità (v. art. 13 co. 1).
Di particolare interesse, poi, la possibilità per il conduttore di riscattare gli alloggi di edilizia residenziale sociale, anche agevolata, con intervento del competente A.T.E.R.[5] in caso di mancato riscatto d parte dell’inquilino (v. co. 5).
Accanto agli specifici interventi dell’edilizia residenziale sociale, la Regione intende promuovere un piano straordinario decennale di interventi finalizzati alla realizzazione e manutenzione di alloggi di edilizia sovvenzionata (v. art. 15 co.1) i cui costi saranno sostenuti con l’istituzione di uno specifico tributo regionale ai sensi dell’art. 7 l. n. 42/09[6] (v. art. 15 co. 5).
Infine, misure a sostegno di chi abbia contratto o debba contrarre un mutuo finalizzato alla costruzione o al recupero della prima casa sono previste dall’art. 14 che, fra l’altro, prevede l’istituzione di un fondo di garanzia finalizzato a consentire l’accesso al mutuo ai nuclei famigliari con un reddito ISEE fino a € 40.000,00 (privi di sufficienti garanzie e che non siano già titolari di altri immobili di proprietà all’interno del territorio regionale; v. co. 2).
Al predetto fondo potranno accedere anche le cooperative di autorecupero di beni immobili pubblici, purché almeno 2/3 dei soci abbiano un reddito inferiore al limite suindicato (v. co. 3).
Per garantire il raggiungimento degli obiettivi prefissati, la Regione ha poi previsto una serie di misure a carattere generale.
Anzitutto, per incrementare l’offerta di alloggi sociali, ai soggetti pubblici (Regione, A.T.E.R., Enti Regionali, Enti Pubblici; v. art. 16) sono consentiti sugli immobili di proprietà interventi di cambio di destinazione d’uso e frazionamento, per superfici non inferiori a mq. 38, anche in deroga alla vigente normativa urbanistica. In tali edifici è altresì consentito realizzare gli interventi edili previsti dal Capo II della stessa l. n. 21/09[7].
Al fine di ottimizzare l’utilizzo delle aree per l’edilizia residenziale pubblica, fra l’altro, è prevista la possibilità per i Comuni di:
- aumentare le possibilità edificatoria delle aree aventi già tale destinazione (v. art. 17 co. 1);
- ricorrere a varianti ai piani di zona, localizzazioni con la procedura ex art. 51 l. n. 865/71, programmi integrati ex l. reg. n. 22/97 e variante urbanistica di cui all’art. 66 bis l. reg. n. 38/99 (id., co. 2);
- variare le destinazioni del proprio strumento nel limite massimo del 10 % (e nel rispetto degli ulteriori vincoli indicati dalla legge) al fine di realizzare interventi di edilizia residenziale sociale destinati agli anziani ed agli studenti fuori sede (id., co. 5).
La Regione, inoltre, ha espressamente inserito le aree per l’edilizia residenziale sociale fra gli standards previsti dal D.M. 2.4.1968, da rispettare in sede di predisposizione degli strumenti urbanistici, secondo le modalità indicate dall’art. 18. In tale ambito, di particolare interesse la possibilità per il Comune di consentire un aumento di volumetria premiale pari alla capacità edificatoria delle aree cedute per l’edilizia residenziale sociale (v. co.7).
Meccanismi di accelerazione degli interventi di edilizia residenziale pubblica sono, infine, previsti dall’art. 19 che prevede altresì un intervento sostitutivo della Regione.
(“il Corriere de iure publico” n. 11/12 – novembre, dicembre 2009)
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[1] V. pagg. 12 e ss.
[2] Pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 142 al B.U.R. Lazio n. 31 del 21.8.2009.
[3] Previsti dall’art. 1 co. 258, 259, 285 e 286 l. n. 244/07 (cd. l. finanziaria per il 2008).
[4] Recante disposizioni per ridurre il disagio abitativo di particolari categorie sociali.
[5] Azienda provinciale istituita con l. Reg. Lazio n. 3/02 con competenze in materia di edilizia residenziale pubblica. Le A.T.E.R. hanno sostituito gli Istituti Autonomi Case Popolari, cd. I.A.C.P..
[6] Recante la delega al Governo in materia di federalismo fiscale.
[7] Sul punto, si rinvia a quanto più ampiamente riportato nel relativo articolo pubblicato sul numero precedente.
