Proseguendo l’esame della recente legge regionale Lazio n. 7/17, va segnalata l’ulteriore premialità (in termini di aumento di cubatura) attribuita a chi intenda realizzare interventi aventi come finalità il miglioramento sismico e l’efficientamento energetico (v. art. 5).
In tale prospettiva, i Comuni[1] hanno facoltà di prevedere la possibilità di ampliare fino al 20% il volume o la superficie utile esistente (v. co. 1), ove si tratti di edifici:
– aventi destinazione residenziale (v. co. 1);
– legittimi o legittimati (ovvero per quali sia già stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, v. co. 3).
L’ampiamento è possibile nel limite massimo di 70 mq. di superficie (v. co. 1), può determinare aumento di unità immobiliari (v. co. 3), è ammesso anche nelle zone aventi destinazione agricola nel piano regolatore[2].
Non è, invece, possibile beneficiare della premialità in esame qualora;
– l’area ricada nelle zone individuate come “insediamenti storici urbani” dal P.T.P.R. (v. co. 9);
– l’edificio sia già stato ampliato in applicazione di altre norme regionali o degli strumenti urbanistici vigenti (v. co. 6).
Ne deriva l’inapplicabilità delle predette disposizioni qualora il fabbricato abbia già usufruito dei benefici previsti, ad esempio, dal cd. Piano casa.
Gli ampliamenti in esame sono assoggettati al rispetto:
– delle specifiche condizioni previste dal co 4 (ovvero aderenza o adiacenza rispetto al fabbricato preesistente)[3];
– delle altezze e distanza di cui al D.M. n. 1444/68;
– delle norme tecniche del cd. T.U. Edilizio[4] in materia di miglioramento sismico degli edifici preesistenti;
– della normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia[5].
Specifiche disposizioni sono poi previste per i Comuni interessati dagli eventi sismici del 2016 (v. co. 10).
Sempre al fine di perseguire gli obiettivi previsti dall’art. 1[6], sono poi consentiti interventi edilizi diretti (v. art. 6) e, dunque, senza la necessità di attendere una preventiva modifica degli strumenti urbanistici.
In particolare, è sempre consentita la ristrutturazione edilizia o la demolizione e ricostruzione con incremento fino ad un massimo del 20% della volumetria o della superficie lorda esistente.
Qualora gli edifici interessati dall’intervento abbiano destinazione produttiva, l’ampliamento non può superare la percentuale del 10% (v. co. 1).
Il comma consente cambi di destinazione d’uso alle condizioni ivi indicate.
Specifici interventi sono, poi, previsti per le sale cinematografiche ed i centri culturali polifunzionali (v. co. 3 e 4) nonché per i teatri (v. co. 4).
Anche le disposizioni in esame non si applicano ove l’area ricada nelle zone individuate come “insediamenti storici urbani” dal P.T.P.R. (v. co. 6).
La legge in esame prevede, inoltre, disposizioni generali applicabili a tutti gli interventi disciplinati.
Anzitutto, l’art. 7 consente la realizzazione a scomputo “delle opere pubbliche derivanti dalla trasformazione delle aree e l’eventuale cessione delle aree per gli standard urbanistici”, utilizzando il permesso di costruire convenzionato previsto dall’art. 28 bis del c.d. T.U. Ed..[7]
E’ previsto un progetto unitario ove si tratti di intervento edilizio interessante una pluralità di edifici; in tal caso, i benefici in termini di ampliamento attribuibili ad ogni singolo edificio possono essere redistribuiti all’interno del perimetro dell’intervento.
L’art. 8, invece, contiene una pluralità di disposizioni applicabili alle diverse tipologie di intervento previste dal testo in esame.
In particolare, per gli interventi previsti dagli artt. 3, 4, 6 e 7:
– obbligo di cedere all’Amministrazione le aree per standard con espressa previsione dei casi in cui è consentita la relativa monetizzazione (v. co. 1);
– necessità di verificare l’esistenza delle opere di urbanizzazione primaria ovvero di prevederne l’adeguamento e/o la realizzazione (v. co. 2).
Per gli interventi di demolizione e ricostruzione, i commi 3 e 6 prevedono rispettivamente disposizioni in materia di distanze, deroghe alle densità fondiarie ed alle altezze nonché in materia di prestazione energetica.
Per gli interventi comportanti il cambio della destinazione d’uso, il comma 10 precisa che gli stessi comportano automaticamente il mutamento della destinazione di zona dell’area di sedime e delle aree pertinenziali nonché delle aree cedute per gli standard.
Per il calcolo delle premialità il comma 4 fornisce, infine, la nozione di consistenza edilizia (con specifico riferimento anche a quella utilizzabile per gli edifici condonati), nonché il criterio per convertire il volume in superficie o viceversa.
L’art. 9 contiene poi una disposizione specifica per i titolari di concessione demaniale marittima (o lacuale, previa adozione, in tale ultimo caso, di specifico regolamento regionale; v. co. 4), ovvero la possibilità di eseguire, alle condizioni ivi indicate, interventi di riordino funzionale dei manufatti esistenti purché legittimi o legittimati.
L’art. 10, infine, modifica o abroga altre disposizioni.
Le leggi regionali interessate sono le seguenti:
– n. 36/87 (“Norme in materia di attività urbanistico-edilizia e snellimento delle procedure”);
– n. 38/99 (governo del territorio);
– n. 13/2009 (recupero a fini abitativi e turistico-ricettivi dei sottotetti esistenti);
– n. 21/2009 (cd. Piano casa);
– n. 17/2016 (patti territoriali).
Seguiranno specifici articoli di approfondimento.
(Settembre 2017)
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[1] Con delibera consiliare da approvare con la procedura prevista dall’art. 1 co. 3 l. reg. Lazio n. 36/87 (“Con le suddette deliberazioni di approvazione il comune, entro novanta giorni, prorogabili per una sola volta in ragione della particolare complessità della modifica per ulteriori novanta giorni, decide sulle eventuali osservazioni ed osservazioni della Regione trasmettendo alla stessa il provvedimento di approvazione entro i successivi quindici giorni”).
[2] Ovvero, zone E ex art. 2 DM n. 1444/68.
[3] Il corpo separato è ammissibile solo ove la diversa realizzazione comprometta l’armonia estetica del fabbricato.
[4] D.lgs. n. 380/2001.
[5] Ovvero, rispettivamente D.lgs. n. 192/2005 e l. reg. Lazio n. 6/08.
[6] V. precedente articolo “La nuova legge regionale del Lazio in materia di “rigenerazione urbana” e di “recupero edilizio” – PRIMA PARTE (ARTT. 1-4)”.
[7] Recepito a livello regionale dall’art. 1 ter della l. reg. Lazio n. 36/87.
